Os dois sistemas cobram a mesma taxa de juros, mas distribuem o pagamento de formas opostas. A escolha muda o valor da primeira parcela e o total de juros do contrato inteiro.
Ao contratar um financiamento imobiliário você quase sempre escolhe entre dois sistemas de amortização: SAC ou Tabela Price. Eles não são "taxas diferentes" — a taxa de juros pode ser exatamente a mesma. O que muda é a forma como a dívida é devolvida ao longo do tempo.
A parcela de amortização é sempre a mesma: o saldo devedor dividido pelo prazo. Como os juros incidem sobre um saldo que só diminui, a prestação começa mais alta e cai mês a mês. É o sistema padrão dos financiamentos habitacionais no Brasil.
A prestação é fixa do início ao fim (ignorando correção monetária). No começo, a maior parte do que você paga é juros e pouquíssimo abate o saldo; com o tempo, a proporção se inverte. Por isso o saldo devedor cai devagar nos primeiros anos.
Financiamento de R$ 240.000 em 420 meses, a 0,8878% ao mês, sem correção monetária para facilitar a comparação:
| SAC | Price | |
|---|---|---|
| Primeira parcela | R$ 2.702 | R$ 2.184 |
| Parcela no mês 120 | R$ 2.098 | R$ 2.184 |
| Última parcela | R$ 577 | R$ 2.184 |
| Total de juros | R$ 448.517 | R$ 677.304 |
A Price começa R$ 518 mais barata por mês — o que pode ser decisivo para a aprovação do crédito, já que os bancos limitam a parcela a cerca de 30% da renda. Mas custa R$ 228.787 a mais em juros ao longo do contrato.
Escolha SAC se a renda comporta a parcela inicial mais alta. Você paga menos juros no total, o saldo devedor cai mais rápido (o que é ótimo se pretende vender ou quitar antes) e as parcelas ficam progressivamente mais leves — especialmente combinadas com a inflação corroendo o valor real da prestação.
Escolha Price se a parcela inicial do SAC não cabe no orçamento ou impede a aprovação do crédito, ou se você prioriza previsibilidade absoluta do valor mensal. É também o sistema comum em financiamentos curtos, como o de veículos, onde a diferença acumulada é pequena.
Um detalhe que raramente é mencionado: a desvantagem da Price diminui bastante se você amortizar com frequência. Como o saldo devedor da Price cai devagar no início, cada amortização extraordinária tem um efeito proporcionalmente maior sobre ele. No mesmo contrato, uma amortização de R$ 75 mil no primeiro mês corta 293 meses do prazo na Price.
O simulador calcula os dois sistemas — basta trocar o campo Sistema de amortização — e permite testar amortizações únicas ou recorrentes em cada um.
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Em regra, não. O sistema de amortização é definido na contratação e consta do contrato. A alternativa é a portabilidade do crédito para outra instituição, que envolve nova análise e custos de registro.
Sim. O SACRE é um sistema misto usado por alguns bancos: a prestação é recalculada periodicamente e tende a subir no início e cair depois. É menos comum hoje que SAC e Price.
Em termos nominais, sim — a menos que a correção monetária do saldo devedor supere a redução da amortização. Com a TR em patamares baixos, a queda se mantém. Em termos reais, descontada a inflação, a queda é ainda mais acentuada.