Como descobrir quanto amortizar do seu financiamento
A dúvida mais comum de quem tem financiamento imobiliário não é se vale a pena amortizar, e sim quanto precisa ser pago para a parcela chegar a um valor que caiba no orçamento. A maioria das calculadoras responde ao contrário: você informa o valor e ela mostra o efeito. Aqui você pode fazer as duas coisas — inclusive o caminho inverso, na aba Meta de parcela.
O cálculo depende de quatro variáveis: o saldo devedor no mês da amortização, a taxa de juros do contrato, o número de parcelas que ainda restam e o índice que corrige o saldo (a TR, nos contratos habitacionais). Quanto mais cedo no contrato, maior o valor necessário para derrubar a parcela, porque o saldo devedor ainda é alto — em compensação, a economia de juros ao longo da vida do financiamento é muito maior.
Reduzir o prazo ou reduzir a parcela?
Toda amortização extraordinária permite escolher entre duas consequências, e a diferença entre elas é grande. Reduzir o prazo mantém a parcela e corta meses do fim do contrato — justamente as parcelas que carregam mais juros acumulados. Reduzir a parcela mantém o prazo e recalcula o valor mensal, aliviando o orçamento imediatamente.
Em um financiamento de R$ 240 mil em 420 meses, uma amortização única de R$ 75 mil no início economiza cerca de R$ 167 mil em juros se você escolher reduzir a parcela — e cerca de R$ 296 mil se escolher reduzir o prazo. Quase o dobro. A escolha da parcela só compensa quando a folga mensal é a necessidade real.
SAC ou Price: qual muda o cálculo
No sistema SAC a amortização mensal é constante, então a parcela começa mais alta e diminui a cada mês. Na Tabela Price, a parcela é fixa e a composição entre juros e amortização muda ao longo do tempo — você paga menos no começo, mas mais juros no total. O simulador acima calcula os dois, e o efeito de uma amortização extraordinária é diferente em cada um.
O que a TR faz com o seu saldo devedor
Nos contratos do SFH, o saldo devedor é corrigido mensalmente pela Taxa Referencial antes do cálculo dos juros. Entre agosto de 2021 e julho de 2026, a TR acumulou 7,60%, o que dá uma média de 0,1221% ao mês — é esse o valor que vem preenchido como padrão. Ela parece pequena, mas em 35 anos faz diferença: no exemplo acima, os juros totais sobem de R$ 448 mil para R$ 536 mil só por causa dela. Se quiser ver o cenário sem correção, basta zerar o campo.
Perguntas frequentes
Amortizar substitui a parcela do mês? Não. A amortização extraordinária é um pagamento à parte, feito além da parcela normal, e vai direto no abatimento do saldo devedor.
Preciso estar em dia para amortizar? Sim. Os contratos habitacionais exigem adimplência, e amortizações feitas fora da data de vencimento costumam ter juros cobrados pro rata. Confira as condições no seu contrato.
Posso usar o FGTS? Em geral sim, respeitados os intervalos e regras do fundo. Já sacar previdência privada para amortizar exige uma conta mais cuidadosa, porque há imposto de renda no resgate — analisamos esse caso em detalhe aqui.
Os valores são oficiais? Não. O simulador é uma ferramenta de planejamento com premissas explícitas; a simulação que vale é sempre a do seu banco.